Zakup nieruchomości to zawsze spore wyzwanie i ważna życiowa decyzja. Sfinansowanie nowego domu czy mieszkania pochłania ogromne sumy pieniędzy, które dla wielu osób stanowią oszczędności gromadzone latami. Niezależnie od tego, czy nieruchomość kupujemy dla siebie, czy pod wynajem, do tematu powinniśmy podejść racjonalnie. Zanim sfinalizujemy zakup, przed podjęciem tej trudnej decyzji dobrze jest przeprowadzić tzw. audyt prawny. Co to jest i dlaczego warto go zrobić? Dowiesz się z naszego artykułu.
Spis treści
Audyt prawny nieruchomości – co to takiego?
Nabycie każdej nieruchomości lub udziałów akcji/spółki będącej w posiadaniu nieruchomości wymaga zbadania ich stanu faktycznego i prawnego. Przeprowadzenie takich analiz co do zasady ma na celu wyeliminowanie ewentualnych zagrożeń związanych z planowaną transakcją. Dobrze przygotowana dokumentacja oraz jej rzetelna weryfikacja przekłada się na bezpieczeństwo nabywcy. O ile ustalenie stanu faktycznego jest stosunkowo łatwe (możemy je zlecić np. wykwalifikowanemu inżynierowi), o tyle weryfikacja stanu prawnego może nastręczać nieco więcej trudności.
W obecnych warunkach nabycie nieruchomości bez uprzedniego przeprowadzenia audytu prawnego może okazać się czynnością dość ryzykowną. Audyt prawny (nazywany czasem badaniem due diligence) oznacza kompleksowe sprawdzanie nieruchomości przed przystąpieniem do transakcji. Audyt prawny umożliwia rzeczową ocenę wszystkich aspektów prawnych związanych z nabyciem i późniejszym użytkowaniem nieruchomości. W trakcie audytu odbywa się analiza nieruchomości pod kątem prawnym, finansowym i technicznym. Takie działanie pozwala zminimalizować ryzyko związane z ewentualnymi wadami fizycznymi lub prawnymi.
Czym jest stan prawny nieruchomości i jak go sprawdzić?
Kupując nieruchomość niezwykle ważne jest sprawdzenie jej stanu prawnego. Można powiedzieć, że stan prawny to ogół praw i obowiązków związanych z tą nieruchomością. Rzetelna weryfikacja stanu prawnego pozwoli uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji mogących mieć miejsce w związku z planowaną transakcją. Stan prawny nieruchomości ustalamy przede wszystkim w oparciu o treść wpisów ujawnionych w prowadzonej dla niej księdze wieczystej.
Dlatego też pierwszą czynnością, którą należałoby wykonać, jest badanie tejże księgi, a także – a może nawet przede wszystkim – akt (dokumentów) znajdujących się przy księdze wieczystej. Prawdą jest, iż sprawdzenie księgi wieczystej nie zawsze pozwoli wyeliminować wszystkie ryzyka. Ustalenie, komu przysługuje własność (użytkowanie wieczyste), to niekiedy dopiero początek rozbudowanej analizy stanu prawnego. W związku z tym, aby nabywca miał pewność, że nie zaskoczą go w przyszłości żadne nieoczekiwane kwestie, zaleca się przeprowadzenie audytu prawnego.
Potencjalne ryzyka wiążące się z nabyciem nieruchomości
Jak wspomniano, kluczowym czynnikiem z punktu widzenia nabycia nieruchomości jest identyfikacja kwestii, które mogą w przyszłości zaskoczyć nabywcę. Należy mieć świadomość, że potencjalnych ryzyk jest tutaj całkiem sporo. Oprócz kwestii własnościowych należą do nich m.in.:
- możliwość zagospodarowania nieruchomości – dotyczy to przede wszystkim gruntów niezabudowanych, w związku z którymi nabywca ma określone plany inwestycyjne; kluczowe jest tutaj przeanalizowanie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile taki obowiązuje – w przeciwnym razie należy wystąpić o warunki zabudowy dla planowanej inwestycji) oraz sprawdzenie czy zabudowa na danym terenie pozwoli w przyszłości zrealizować zamierzone cele,
- toczące się w stosunku do nieruchomości postępowanie sądowe lub administracyjne,
- podjęcie uchwały o objęciu danego terenu rewitalizacją – w takiej sytuacji gminie przysługuje pierwokup nieruchomości (to zresztą nie jedyny potencjalny wypadek wystąpienia prawa pierwokupu),
- regulacje dotyczące gruntów rolnych i leśnych – specyficzne zasady ich nabywania, zbywania oraz zmiany ich przeznaczenia,
- nieprawidłowo wyrażone zgody korporacyjne lub ich brak, przez które własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości nie przeszło na podmiot wskazany w księdze wieczystej,
- samowole budowlane.
Nie są to oczywiście wszystkie kwestie, które należy przeanalizować planując nabycie nieruchomości. Aby wykluczyć wszystkie potencjalne zagrożenia, przed sfinalizowaniem transakcji warto więc kompleksowo przyjrzeć się stanowi prawnemu nieruchomości.
Dlaczego warto przeprowadzić audyt nieruchomości?
Audyt prawny nieruchomości pozwala wyeliminować albo zredukować potencjalne ryzyka związane z nabyciem danej nieruchomości. Taka analiza umożliwia zatem uzyskanie rzetelnej informacji odnośnie stanu prawnego nieruchomości oraz zabezpieczenie interesów klienta. Badanie due diligence obejmuje analizę stanu prawnego, ale w przypadku zaistnienia takiej potrzeby również i stanu faktycznego nieruchomości, co może mieć wpływ na jej stan prawny (np. ustalenie, czy wykonano prace budowlane, co pozwoli na przedłużenie ważności pozwolenia budowlanego). Wykrycie ryzyk związanych z nabyciem nieruchomości nie musi samo w sobie stanowić przeszkody w zakupie, ale może być pomocne w ustalaniu (negocjowaniu) ceny za nieruchomość.
Za merytoryczne wsparcie udzielone podczas powstawania materiału dziękujemy nwlegal.pl
